Cos’è e come funziona il mutuo edilizio per costruzione casa

Acquisto e ristrutturazione della prima casa sono le finalità che per prime balzano alla mente quando si parla di mutui. Tuttavia, esistono finanziamenti anche dedicati a chi sceglie di costruire un’unità immobiliare. Si tratta del mutuo edilizio, noto anche come mutuo costruzione.

Come funziona il mutuo costruzione casa e quando viene concesso

Accessibile sia ai privati che alle imprese (in questo caso si parla di mutui edilizi per costruttori), questo finanziamento si differenzia dal tradizionale mutuo prima casa per un’erogazione del capitale che solitamente avviene in tranche.

La banca erogante provvede infatti a verificare lo stato dei lavori e, a seconda del procedere degli stessi, eroga il denaro gradualmente. La prima iniezione di liquidità segue solitamente la realizzazione delle fondamenta dell’abitazione.

Questo meccanismo ha chiaramente lo scopo di tutelare la banca dal rischio di insolvenza da parte del mutuatario. Il mutuo casa in costruzione è infatti percepito come un’operazione più a rischio rispetto ai più comuni finanziamenti per acquisto o ristrutturazione.

La ragione è semplice: quando l’immobile oggetto del finanziamento è già stato costruito, rappresenta anche una garanzia per l’ente bancario. Mentre nel mutuo edilizio c’è da un lato il rischio che i lavori vengano interrotti in corso d’opera, dall’altro la variabile estremamente rilevante dell’incidenza delle attività edili sul valore dell’immobile terminato. In altre parole, a seconda di come verrà costruita, la casa avrà un valore più o meno alto.

A questo punto va però fatto un chiarimento: sebbene normalmente identificato con il mutuo costruzione prima casa, il finanziamento edilizio può essere erogato anche per interventi su un edificio già esistente. È il caso, ad esempio, di chi effettua dei lavori sulla facciata e le mura esterne dell’abitazione per aumentarne il livello di efficienza energetica o di sicurezza in termini antisismici.

Importo finanziabile e rimborso dei mutui edilizi per costruttori

A dispetto di quanto accade con un comune mutuo per la prima casa, il mutuo edilizio non prevede la sottoscrizione dell’ipoteca sulla casa oggetto del finanziamento. Più di frequente è il terreno su cui sorgerà la casa a costituire la garanzia iniziale per la banca, che ovviamente sarà più propensa a concedere il finanziamento se il terreno è già di proprietà del richiedente. Di rado vengono accordati finanziamenti a chi necessita anche del denaro per l’acquisto del terreno edificabile. 

È evidente quindi che per ottenere un mutuo edile il richiedente deve presentare ulteriori garanzie. Una scelta consigliata è quella di affiancare all’ipoteca sul terreno delle garanzie personali di tipo reddituale.  Fornendo quindi buste paghe o altri documenti attestanti la capacità di rimborso (dichiarazione redditi o cedolini pensione).

L’importo finanziabile viene comunque stabilito sulla base del costo stimato per gli interventi edili e del valore previsto per l’immobile in costruzione (massimo l’80% a meno di ulteriori garanzie, come la firma di un garante). Il rimborso varia dai 5 ai 30 anni, con rate che possono avere cadenza mensile, trimestrale o semestrale. Grande rilievo hanno le necessità del beneficiario, che trova da parte della banca una certa flessibilità per la definizione delle scadenze di pagamento.

Dato che la somma finanziabile viene definita anche in funzione del valore che avrà l’immobile in costruzione, il perito ricopre un ruolo fondamentale nel mutuo edilizio. È sua infatti la responsabilità di valutare e stimare tale valore sulla base di progetti e planimetrie. Ma anche di verificare lo stato di avanzamento dei lavori, per l’erogazione delle varie tranche di capitale.

Generalmente l’accredito delle tranche di liquidità avviene in un periodo di preammortamento, durante il quale il beneficiario corrisponde solo gli interessi e che non supera di solito i 24 mesi. Il tasso? Può essere fisso o variabile.

Quanto costa il mutuo edile e come trovare il migliore

Passiamo infine al capitolo costi. Il mutuo edilizio prevede ovviamente spese di gestione e oneri per l’istruttoria della pratica. A questi si aggiungono chiaramente:

• tasso di interesse;
• commissioni di incasso rata;
• oneri relativi alle perizie necessarie alla valutazione ed erogazione delle varie quote di capitale;
• tasse e imposte dovute per l’attivazione del finanziamento;
• spese notarili.

Tante variabili che si intrecciano tra loro, in un piano di ammortamento più complesso di quanto potrebbe apparire. E se tasso di interesse e importo della rata sono sempre un buon punto di partenza, comprenderne l’effettivo impatto sui bilanci familiari non è certo alla portata di tutti.

Ecco perché nella selezione del prodotto migliore andrebbe considerato il supporto di un consulente del credito. Ricorrendo ad un operatore specializzato nel mondo dei mutui, diventa più semplice individuare un prodotto in linea con le proprie esigenze e che offra condizioni convenienti.