La verità sul mutuo seconda casa: cos’è e come funziona

Solitamente associato all’acquisto di un’abitazione al mare o in montagna, il mutuo seconda casa è un finanziamento ipotecario molto particolare, che segue solo in parte le logiche tipiche del mutuo prima casa.

Sì, perchè a differenza di quanto si potrebbe immaginare, il mutuo per la seconda casa non è semplicemente un prodotto finanziario accordato per l’acquisto di una nuova casa. Si regge su regole specifiche, che condizionano sia la somma finanziabile che aspetti più tecnici, come la tassazione applicata sull’operazione.

Oltre a non godere delle agevolazioni fiscali riservate a chi acquista la prima casa, il mutuo per seconda casa prevede importo e durata ridotti rispetto al corrispondente per l’abitazione principale. Ma entriamo nel dettaglio e vediamo anzitutto quali sono gli scenari in cui si parla di mutuo seconda casa.

Quando è erogato il mutuo acquisto seconda casa

Garantito dalla presenza di un’ipoteca immobiliare, il mutuo per la seconda casa ha come finalità l’acquisto o la ristrutturazione di un immobile che non può essere considerato prima casa. In altre parole, si parla di mutuo seconda casa quando si verifica almeno una delle seguenti condizioni.

• L’immobile appartiene alle categorie catastali delle case di lusso.
• L’immobile non è ubicato nel comune di residenza del richiedente, né in quello dove il richiedente si impegna a prendere residenza entro 18 mesi dalla sottoscrizione del contratto di mutuo.
• Il richiedente è titolare di diritti di proprietà, uso, usufrutto, o di abitazione per altre unità immobiliari ubicate nello stesso comune.
• Il richiedente ha già usufruito delle agevolazioni per la prima casa per l’acquisto di un'altra unità immobiliare.

In altre parole, ci sono situazioni in cui il cliente deve sottoscrivere necessariamente un mutuo per la seconda casa, anche se l’oggetto del finanziamento è un immobile in cui desidera risiedere in maniera stabile. Pensiamo ad esempio ad una coppia che, con l’arrivo di un figlio, decide di acquistare una casa più grande in cui trasferirsi definitivamente, ma in passato ha già acquistato un monolocale beneficiando delle agevolazioni per la prima casa. 

Quello appena citato è solo un esempio delle situazioni limite in cui potrebbe trovarsi il contribuente alla ricerca di un mutuo per la seconda casa. Uno scenario complicato, in cui gestire le pratiche e trovare la soluzione migliore per le proprie esigenze non è scontato, e che richiede il supporto di un consulente specializzato nel credito.

Importo, durata e tasso mutuo seconda casa

Indipendentemente dalle situazioni particolari in cui può trovarsi il richiedente, le banche si approcciano alla richiesta mutuo seconda casa con la convinzione che un cliente in grado di acquistare una seconda casa possa sostenere condizioni di rimborso più onerose rispetto a quelle previste per un mutuo prima casa.

Ecco quindi che la durata del piano di rimborso si accorcia, arrivando al massimo a 30 anni (e non ai 40 anni disponibili per il mutuo prima casa). E allo stesso tempo si registra una riduzione anche dell’LTV (ossia il rapporto tra il valore del mutuo e quello dell’immobile) che solitamente viene fissato al 60% e non all’80% come accade invece con la maggior parte dei mutui.

Diverse le regole anche in fatto di rapporto rata-reddito. Se in generale per i mutui il limite è del 30-35%, quando il finanziamento è per la seconda casa la rata deve essere inferiore al 25% del reddito mensile.

Il tasso può essere fisso o variabile, e in genere gli interessi sono abbastanza alti. Il piano di ammortamento è gestibile con diverse soluzioni con una frequenza dei pagamenti mensili, trimestrale o semestrale. Chiaramente sono applicate le spese di gestione e istruttoria tipiche dei finanziamenti ipotecari, ma tra i costi da sostenere per il mutuatario ci sono anche le imposte.

Tassazione del mutuo per seconda casa: quali imposte si pagano e quando

Quando si avanza una richiesta mutuo seconda casa, per valutare la sostenibilità dell’operazione sia nel medio che nel lungo termine andrebbe considerata anche la tassazione. A dispetto di quanto accade con il mutuo prima casa, l’aliquota dell’imposta applicata sul capitale è del 2% e non è prevista l’imposta sostitutiva dello 0,25%.

Senza contare che non è possibile portare in detrazione gli interessi passivi né gli oneri accessori del mutuo. Una ragione in più per valutare la richiesta di mutuo seconda casa considerando con attenzione l’impatto dell’imposta sostitutiva mutuo seconda casa e gli altri costi associati al contratto di mutuo. Meglio se con il supporto di un operatore creditizio specializzato in mutui casa.

Chiaramente per l’analisi della selezione del finanziamento migliore non basta comprendere quanto costa un mutuo per la seconda casa. È importante anche valutare l’adeguatezza dell’offerta finanziaria considerata in relazione alle esigenze specifiche del richiedente. Un’analisi per cui il supporto di un consulente del credito è più che mai fondamentale.