Qual è la differenza tra mutuo prima casa e seconda casa

Piccolo rifugio fuori città o residenza estiva in una località balneare, la seconda casa è il sogno di molti. E realizzarlo può diventare più semplice di quanto si immagina. Tuttavia, quando ci si approccia ad un finanziamento per l’acquisto di una nuova casa è fondamentale avere ben chiara la differenza tra mutuo prima casa e seconda casa.

Differenza mutuo prima e seconda casa: cosa sapere prima di presentare la domanda

Cosa cambia tra mutuo prima casa e seconda casa? Esistono molte differenze, tra le principali ci sono quelle relative a condizioni di rimborso, importo erogabile e agevolazioni fiscali. Sì, perché se è vero che l’acquisto di una seconda casa presuppone la presenza di garanzie potenziali piuttosto solide (non ultima la presenza di una prima casa di proprietà), questa operazione viene percepita dalle banche come più rischiosa rispetto all’acquisto della prima casa.

La diretta conseguenza di questa valutazione degli istituti di credito è che la banca impone limiti diversi per la somma finanziabile. L’importo massimo, solitamente pari all’80% del valore dell’immobile posto a garanzia del mutuo, per la seconda casa scende al 60%.

Analogamente anche la durata massima del piano di rimborso si riduce portando ad una differenza decisiva tra mutuo prima casa e mutuo seconda casa. Solitamente il piano di ammortamento non supera i 30 anni, mentre per la prima casa si arriva anche a 35-40 anni. In alcuni casi le banche tendono a ridurre anche il rapporto rata-reddito. Ma non si tratta di una regola generale, bensì di una scelta dell’istituto di credito, da chiarire eventualmente al momento della presentazione della domanda. 

Crescono invece il tasso di interesse e lo spread applicato dalla banca, sempre in virtù del maggiore rischio associato all’acquisto della seconda casa. Questa è una differenza tra mutuo prima casa e seconda casa fondamentale per il richiedente. 

Il soggetto che avanza domanda infatti dovrebbe essere consapevole fin da subito che il finanziamento per la seconda casa ha un costo maggiore rispetto a quello per la casa di residenza. Ma per valutare nel dettaglio a quanto ammontano questi costi serve un supporto specializzato, con competenze che solo un operatore del credito attivo da anni può mettere in campo. 

Come cambiano i costi tra mutuo prima e seconda casa

Se finora abbiamo parlato di quanto è il tasso di interesse di un mutuo seconda casa e a quanto ammonta l’importo finanziabile, un altro punto cruciale è la tassazione. Un’altra marcata differenza tra mutuo prima casa e seconda casa risiede infatti nelle imposte applicate ai due finanziamenti.

Il mutuo per la seconda casa infatti non gode delle agevolazioni previste per la prima casa e per l’abitazione principale. Vale a dire che il mutuatario è tenuto a sostenere una tassazione maggiore, di cui fanno parte i seguenti oneri. 

• Imposta di registro nella misura del 9% (invece che del 2%) dovuta dai privati che acquistano da altri privati o da imprese attraverso vendite non soggette all’applicazione dell’IVA.
• Imposta ipotecaria e imposta catastale, nella misura di 50 euro l’una, per chi acquista da privato o da un’impresa attraverso vendite non soggette a IVA.
• Per le abitazioni acquistate da imprese in regime IVA, l’imposta è dovuta nella misura del 10%. L’IVA sale al 22% qualora la seconda casa rientri in una delle categorie catastali relative alle abitazioni di lusso.
• Imposta catastale, di registro e ipotecaria nella misura di 200 euro l’una per chi acquista da un’impresa con regime IVA.

Restando in tema di costi, oltre alle imposte il mutuatario sostiene per il mutuo seconda casa spese maggiori per la polizza assicurativa. Tendono ad essere più impegnativi anche gli oneri per la perizia della casa e l’istruttoria del mutuo. Alcune banche preferiscono però mantenere tali costi uguali per tutti i clienti che richiedono un mutuo casa, a prescindere che si tratti di prima o seconda abitazione.

L’ultima differenza tra mutuo prima casa e seconda casa riguarda la possibilità di detrarre gli interessi passivi e gli oneri accessori. Se per la prima casa è possibile la detrazione fiscale, per la seconda casa questa possibilità non è presente.