Tutto sul mutuo prima casa: cos’è e come funziona

Il mutuo prima casa è il finanziamento ipotecario che permette l’acquisto dell’abitazione destinata a diventare l’abitazione principale del richiedente. Può assumere diverse declinazioni, con tasso di interesse fisso o variabile, e una durata che va dai 5 ai 40 anni.

La somma finanziabile viene definita in sede di valutazione della richiesta, ma generalmente non si supera l’80% del valore dell’immobile. Fanno eccezione le offerte di mutuo prima casa giovani, i finanziamenti rivolti ad altre categorie di mutuatari ritenute svantaggiate, e proposte ad hoc presentate da banche e società finanziarie per l’erogazione di mutui al 100%. Queste ultime però presentano spesso condizioni di rimborso più onerose rispetto a quelle dei finanziamenti fino all’80%.

Quando viene concesso il finanziamento prima casa

Chi può richiederlo e come funziona il mutuo sulla prima casa? Ai fini dell’erogazione del finanziamento, si definisce prima casa un immobile non di lusso, adibito a residenza del beneficiario. Questo non deve necessariamente essere il primo immobile di proprietà del richiedente, tuttavia beneficia di speciali agevolazioni fiscali relative agli oneri della compravendita.

Entrando nello specifico, si considerano prima casa gli immobili che rispondono ai seguenti requisiti.

• Non rientrano nelle categorie catastali A1, A8 o A9.
• Sono ubicati nel comune in cui risiede l’acquirente, o dove il richiedente si impegna (con un’apposita dichiarazione nell’atto di acquisto) a stabilirsi entro 18 mesi dalla data dell’acquisto. Sono comunque previste alcune eccezioni per questo requisito, con particolare riferimento agli appartenenti alle Forze dell’ordine e agli italiani residenti all’estero.
• L’atto di acquisto relativo all’immobile deve riportare la non titolarità del mutuatario per altre abitazioni sul territorio nazionale acquistate beneficiando delle agevolazioni prima casa. Non è ammessa nemmeno la proprietà di quote immobiliari, anche in regime di comunione legale, diritti di usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà.

È fondamentale inoltre che il richiedente non detenga titoli di proprietà, usufrutto, uso o abitazione per un’altra abitazione situata nel Comune in cui si trova l’immobile per cui si intende richiedere il mutuo prima casa.

Quali sono le agevolazioni fiscali del mutuo per casa

Solo con la soddisfazione di tutte le suddette condizioni, il beneficiario ottiene le agevolazioni previste per il mutuo per la prima casa. In questo modo si ha una notevole riduzione delle imposte applicate all’atto di compravendita. Tra cui l’imposta di registro, che passa dal 9% al 2% e l’aliquota dell’IVA, ridotta dal 10% al 4%.

Le agevolazioni spettanti al beneficiario del mutuo per casa includono anche quelle previste per gli immobili cui è riconosciuto lo status di abitazione principale. Il maggiore è senza dubbio la detrazione ai fini IRPEF di varie voci di spesa applicate al finanziamento. Tra i costi detraibili ci sono:

• spese di istruttoria;
• costi di perizia;
• spese notarili;
• interessi passivi;
• imposte applicate in caso di sostituzione o cancellazione dell’ipoteca.

Essendo ammessa solo per i mutui ipotecari concessi per l’acquisto dell’abitazione principale, questa detrazione fiscale è possibile esclusivamente quando l’immobile oggetto del finanziamento è effettivamente quello in cui il titolare del mutuo o i suoi familiari risiedono abitualmente. Un dato confermato anche dalla residenza anagrafica dei suddetti soggetti.

Soddisfatte queste condizioni, per il mutuo prima casa finalizzato all’acquisto di un’unità abitativa riconosciuta come abitazione principale spettano anche ulteriori agevolazioni, incluse alcune riconosciute in ambito comunale.

Il titolare del mutuo può infatti ottenere:

• esenzione da IMU e TASI per gli immobili non di lusso;
• condizioni economiche agevolate per la sottoscrizione di contratti relativi alle utenze di luce, acqua, gas, eccetera.

Senza contare la deduzione della rendita catastale dell’immobile dall’IRPEF. Anche questa accessibile a chi può chiedere un mutuo prima casa e dispone delle condizioni per ottenere i benefici legati all’acquisto dell’abitazione principale.

Richiesta di prestito mutuo prima casa: domanda e documentazione

Come richiedere un mutuo prima casa? Per presentare una domanda di mutuo prima casa è fondamentale anzitutto possedere i requisiti necessari ad ottenere questo genere di finanziamento. Vanno quindi rispettate le condizioni relative alla classificazione dell’immobile come prima casa. Queste chiaramente comportano anche i vantaggi delle agevolazioni fiscali.

Una volta selezionata l’unità immobiliare giusta, si passa alla scelta del finanziamento che meglio soddisfa le esigenze del mutuatario. Il mercato offre una vasta gamma di alternative, con tasso fisso, variabile e misto. Ma oltre a TAN e TAEG, andrebbe considerata l’incidenza della rata sui bilanci familiari.

Piuttosto che concentrarsi su quale banca migliore per mutuo prima casa, è quindi preferibile analizzare le singole offerte, che possono presentare vantaggi inaspettati. È il caso di alcuni mutui per giovani, che consentono il finanziamento totale del valore dell’immobile. Ma ci sono anche soluzioni flessibili, come quelle che prevedono rate con una quota capitale variabile in funzione delle necessità del cliente.

Naturalmente per sfoltire velocemente le alternative, arrivando a trovare quelle davvero convenienti e adatte alla propria situazione, è preferibile ricorrere all’assistenza di un consulente creditizio. Un operatore con anni di esperienza nel mondo dei mutui è in grado di valutare, con professionalità, pro e contro di ogni proposta.

Passando alle pratiche, quando si tratta di come richiedere un mutuo prima casa, la domanda va presentata direttamente all’istituto di credito selezionato. Con la compilazione dell’apposito modulo è richiesta anche la presentazione di alcuni documenti, primi su tutti quelli attestanti il reddito e i dati anagrafici del cliente, nonché descrizione e valutazione del valore dell’immobile.

La banca fornisce poi il parere di fattibilità. Se questo incontra il favore del cliente e si continua nell’iter di richiesta, va presentata una lunga lista di documenti per consentire alla banca ulteriori accertamenti e la delibera sull’erogazione del finanziamento.