Guida al mutuo ristrutturazione prima casa, requisiti e vantaggi

Aumento dell’efficienza energetica e maggiore comfort sono solo alcuni dei vantaggi che spingono sempre più contribuenti a ristrutturare la casa di residenza, con interventi che diventano più sostenibili grazie al mutuo ristrutturazione prima casa. Un finanziamento che, oltre alla rateizzazione delle spese, consente al beneficiario di sfruttare agevolazioni fiscali e detrazioni.

Le condizioni del finanziamento, come anche la possibilità di portare in detrazione determinati costi, variano però a seconda delle condizioni del finanziamento. Ad incidere sulle agevolazioni fiscali e i costi applicati dalla banca sono aspetti come:

• importo e loan to value del mutuo;
• affidabilità creditizia del richiedente;
• tipologia di interventi finanziati.

Vediamo quindi nel dettaglio quali sono i tratti distintivi del mutuo ristrutturazione prima casa e quali agevolazioni fiscali può richiedere il beneficiario. 

Come funziona il mutuo per ristrutturazione prima casa

Ma come funziona il mutuo ristrutturazione prima casa? Il mutuatario che intende finanziare i lavori di ristrutturazione, ammodernamento e accrescimento dell’efficienza energetica attiva un’ipoteca sull’immobile di proprietà. E affinché l’unità immobiliare in questione sia considerata come prima casa, è necessario che soddisfi le condizioni previste dalla normativa per l’accesso alle relative agevolazioni. 

A tal proposito è fondamentale che l’immobile non rientri nelle categorie catastali delle abitazioni di lusso, oltre a rispettare le seguenti condizioni.

• La casa oggetto del finanziamento sia ubicata nel territorio del Comune in cui risiedono il mutuatario e il suo nucleo familiare, o in cui il mutuatario ha intensione di stabilire la residenza entro 18 mesi dalla conclusione dei lavori.
• L’unità immobiliare deve essere l’unica di proprietà del richiedente sull’intero territorio nazionale, inclusi gli eventuali immobili per cui il mutuatario è in comunione dei beni con i coniugi.
• L’unità immobiliare deve essere l’unica per cui il richiedente usufruisce delle agevolazioni per la prima casa, come dichiarato nell’atto di acquisto.

Passando alla questione delle condizioni, il mutuo ristrutturazione prima casa ha un loan to value variabile a seconda del caso. Fermo restando il limite dell’80% applicato ai mutui casa, spesso i finanziamenti per la ristrutturazione hanno un importo massimo fissato al 60% del valore attribuito all’immobile.

A fare la differenza sono le condizioni applicate dalla banca, che ha la possibilità di definire il limite per la somma finanziabile in maniera arbitraria. Tra le opzioni c’è anche l’erogazione del capitale sulla base dello stato di avanzamento dei lavori.

Quanto invece alla durata del piano di ammortamento, il limite massimo è di 30 anni. Ma anche in questo senso è frequente che banche e società finanziarie stabiliscano limiti ridotti. Molti istituti di credito non prevedono finanziamenti per la ristrutturazione con durata superiore a 20 anni. 

Chi può avanzare la richiesta del mutuo ristrutturazione casa

Come per ogni altro finanziamento a garanzia ipotecaria, il mutuo ristrutturazione casa richiede una condizione patrimoniale e reddituale stabile. Il soggetto che presenta domanda deve quindi vantare un reddito fisso e dimostrabile, oltre che sufficiente a garantire il rimborso costante delle rate di ammortamento.

È essenziale poi che il richiedente non abbia segnalazioni come cattivo pagatore, protestato o pignorato nei database SIC e CRIF. Qualora il soggetto sia in possesso di tutti i requisiti, ma con un’anzianità di servizio ridotta, la banca richiede solitamente la presenza di un garante. Quest’ultimo è un coobbligato che si impegna a rimborsare le rate qualora il mutuatario non sia in grado di provvedere ai pagamenti con regolarità. E al garante sono applicati gli stessi requisiti imposti per il mutuatario.

Una volta appurata la soddisfazione di tutti i requisiti, il soggetto che presenta l’istanza di finanziamento dovrebbe occuparsi di produrre tutta la documentazione attestante le garanzie del mutuatario, nonché quella relativa allo stato di avanzamento dei lavori. A seconda del tipo di intervento finanziato, sono richiesti:

• perizia estimativa;
• preventivi per l’esecuzione dei lavori prodotti dall’azienda incaricata;
• per la manutenzione straordinaria, l’autorizzazione del Comune per l’avvio dei lavori o la denuncia di inizio attività;
• per i mutui finalizzati a grandi opere di ristrutturazione, il permesso di costruzione rilasciato dall’ente territoriale competente e i documenti attestanti il pagamento delle imposte dovute.

Quali sono le agevolazioni per i mutui per la ristrutturazione prima casa

Per quanto riguarda invece il tema mutuo ristrutturazione prima casa detrazione, questa spetta nella misura del 19%, con un tetto massimo di 2.582,25 euro. La detrazione è subordinata alla presentazione di tutta una serie di documenti. Di questi fanno parte le quietanze di pagamento degli interessi passivi e la copia del contratto di finanziamento, con specificata la finalità del mutuo ristrutturazione. Sono necessari anche documenti attestanti le spese sostenute per i lavori.

Inoltre, per ottenere il beneficio fiscale, il richiedente deve essere sia il titolare del mutuo che il proprietario (o titolare di un diritto reale) dell’immobile oggetto del finanziamento.

Infine tra le agevolazioni per i mutui per la ristrutturazione prima casa c’è la possibilità di ottenere la garanzia statale offerta dal Fondo prima casa, che copre al 50% la quota capitale del finanziamento. L’opzione è però ammessa solo nel caso in cui la casa oggetto dei lavori sia la prima casa, che il finanziamento abbia un valore non superiore a 250.000 euro e che l’immobile rispetti alcuni requisiti fissati dal Fondo. 

Ma come avere la certezza di rientrare tra le categorie cui spetta l’agevolazione? La scelta migliore è senza dubbio ricorrere all’assistenza di un consulente del credito specializzato nel settore dei mutui. Un professionista con alle spalle anni di esperienza rappresenta un supporto irrinunciabile per chi è alla ricerca del mutuo ristrutturazione prima casa che meglio risponde alle proprie esigenze e, allo stesso tempo, ha bisogno di aiuto per districarsi nella complessa burocrazia legata a questi prodotti.