Rimborso e durata dei mutui per ristrutturazione. Guida

Estremamente apprezzati per la possibilità di ammodernare l’abitazione con un impegno economico sostenibile e per le detrazioni fiscali disponibili, i mutui per ristrutturazione differiscono dai tradizionali mutui casa per il meccanismo che ne regola il rimborso. Se infatti il mutuo per l’acquisto della prima casa prevede sempre l’erogazione dell’intera somma in un’unica soluzione, quello per la ristrutturazione contempla diverse opzioni.

Al momento della richiesta di finanziamento, banca e richiedente possono infatti accordarsi per un’erogazione in una soluzione unica, oppure per versamenti in più tranche, secondo lo stato di avanzamento dei lavori. In questo secondo caso si parla di mutuo ristrutturazione SAL.

Differenze tra mutuo ristrutturazione SAL ed erogazione in un’unica soluzione

Innanzitutto è necessario chiarire che il metodo di erogazione del capitale viene definito dalla banca non solo secondo criteri arbitrari, ma anche in funzione dell’entità del finanziamento. I mutui per ristrutturazione relativi ad interventi minori sono tranquillamente concessi con erogazione in un solo versamento. Quelli che invece implicano più tranche sono i finanziamenti richiesti da chi desidera realizzare importanti opere di rifacimento.

Operativamente le differenze sono notevoli. Se nel mutuo ristrutturazione prima casa con versamento in un’unica soluzione, il piano di rimborso procede linearmente, questo non accade con i finanziamenti che nell’erogazione seguono lo stato di avanzamento dei lavori.

Quando il finanziamento viene erogato in diverse tranche, l’entità di ogni versamento viene definita in funzione dell’andamento dei lavori, come rilevato dal perito. È questo quindi a stabilire con che velocità procedono le attività e, di conseguenza, quanto denaro serve per il finanziamento dei prossimi interventi in programma. Ai fini di queste valutazioni, al beneficiario è richiesta anche la presentazione di fatture relative ai costi sostenuti.

Sebbene non vi sia una regola fissa, la maggior parte delle banche stabilisce un importo ridotto per la prima erogazione e successivamente concede quote di capitale di entità maggiore. In altre parole, la somma concessa cresce quando aumenta il valore commerciale dell’unità immobiliare oggetto dei lavori di ristrutturazione.

Per i pagamenti, indipendentemente dal meccanismo utilizzato per l’erogazione, la durata del piano di rimborso può andare dai 5 ai 30 anni. Ma spesso le banche applicano un limite massimo di 20 anni.

Rate e tasso di interesse del mutuo per ristrutturazione

Passando alla questione del piano di ammortamento, i mutui per ristrutturazione che prevedono l’erogazione con un’unica soluzione seguono i meccanismi del comune finanziamento a garanzia ipotecaria.

Per quelli che invece contemplano un’erogazione in tranche, il mutuatario corrisponde dapprima rate mensili di importo ridotto, ossia pari ad un dodicesimo dell’interesse annuale prefissato. Questo valore viene calcolato sulla base del tasso concordato e delle somme percepite fino a quel momento dal beneficiario. Con il termine dei lavori, attestato dal relativo certificato, si ha l’erogazione dell’ultima tranche di capitale e la contestuale attivazione dell’ammortamento vero e proprio.

Le banche che erogano mutui per ristrutturazione SAL prevedono un limite di tempo all’interno del quale il beneficiario deve completare i lavori. E, come regola generale, questo termine non supera i 18 mesi. Qualora il mutuatario non abbia completato le opere di ristrutturazione entro tale scadenza, il finanziamento va comunque in ammortamento per una somma corrispondente al capitale erogato complessivamente con le varie tranche di erogazione.

Quanto poi agli interessi, in entrambi i casi il tasso può essere fisso o variabile. Ad incidere sul valore percentuale di TAN e TAEG sono molteplici fattori, che vanno dall’entità della somma richiesta alla durata del piano di ammortamento. Fino all’affidabilità attribuita al profilo del richiedente: maggiore è il rischio rilevato dalla banca, più è alto il tasso di interesse.

Ecco perché per valutare la convenienza di una proposta di mutuo per ristrutturazione è sempre consigliato confrontarsi con un esperto del credito. Un operatore con alle spalle anni di attività nel settore dei mutui è in grado di supportare il cliente nella scelta del finanziamento, mettendo a disposizione conoscenze settoriali che solo un operatore specializzato può vantare.