Cosa sapere sulla surroga mutuo seconda casa: condizioni e vantaggi

L’operazione della surroga viene spesso associata al solo mutuo per la prima casa, ossia il finanziamento più diffuso tra gli italiani, che hanno la tendenza ad attivare piani di ammortamento impegnativi solo per raggiungere obiettivi ritenuti primari. Tra cui, appunto, l’acquisto della casa di residenza è l’esempio per eccellenza. In verità, però, la portabilità è un’opzione percorribile a prescindere dalla finalità del mutuo. Ed è quindi possibile la surroga mutuo seconda casa.

Il trasferimento di un finanziamento da una banca all’altra non presenta tecnicamente difficoltà quando si tratta di un mutuo sottoscritto per l’acquisto di una casa diversa dalla residenza. E stando a quanto stabilito dalla Legge Bersani del 2007, la portabilità non ha costi per il mutuatario.

Quanto detto non significa però che la surroga mutuo seconda casa sia sempre conveniente. Il vantaggio per il mutuatario che ricorre al trasferimento del finanziamento risiede infatti nell’ottenere dalla nuova banca condizioni di rimborso migliori, con tassi di interesse più bassi e rate periodiche più sostenibili. La surroga, del resto, non consente nuove iniezioni di liquidità.

Ecco perché prima di richiederla andrebbe valutata con attenzione la propria situazione debitoria e patrimoniale, tenendo conto non solo del costo del finanziamento in corso, ma anche delle aspettative che si hanno rispetto all’operazione di portabilità. Valutazioni che risultano più semplici e comprensibili quando ci si affida al supporto di un consulente del credito specializzato nel settore dei mutui.

Quando la surroga del mutuo seconda casa è vantaggiosa e perché 

Proprio come accade per la surroga mutuo prima casa, la portabilità del mutuo per la seconda casa implica anzitutto l’individuazione di un istituto di credito disposto ad accollarsi il debito sottoscritto con la precedente banca. Il trasferimento del mutuo prevede infatti che la banca subentrante estingua il finanziamento in corso, per trasferire l’ipoteca presso di sé e attivare formalmente un nuovo mutuo, con importo pari al debito residuo del beneficiario nei confronti della banca originaria. 

A dispetto di quanto si potrebbe immaginare, però, le banche per surroga mutuo che accettano la portabilità per finanziamenti di questo genere sono molte. La ragione è semplice: solitamente l’acquisto della seconda casa è associato ad un mutuatario con profilo affidabile e reddito abbastanza consistente. Senza contare che il loan to value è più basso rispetto ai finanziamenti per la prima casa. 

Cosa significa? Per la seconda casa la banca concede di solito un importo corrispondente al massimo al 60-70% del valore immobiliare stimato con la perizia. Quindi l’ipoteca immobiliare a garanzia del finanziamento rappresenta una tutela particolarmente vantaggiosa per l’ente di credito. Inoltre la banca si tutela dal rischio di insolvenza anche con l’applicazione di interessi tendenzialmente più alti rispetto a quelli applicati al mutuo per la prima casa. Ecco perché risulta piuttosto semplice trovare un ente di credito disposto ad avallare una richiesta di surroga mutuo seconda casa.

Ma quando l’operazione è davvero vantaggiosa? Indubbiamente l’applicazione di tassi più bassi e spese ridotte è da considerare un vantaggio. Ma non è l’unico, anche una maggiore durata dell’ammortamento può rappresentare un miglioramento, perché comporta una rata periodica più bassa.

Prima di presentare domanda, infine, andrebbe considerata la durata residua del finanziamento da surrogare: più è breve, meno è conveniente la portabilità. Ferma restando la necessità di confrontarsi con un consulente esperto.