Perché ricorrere alla surroga mutuo e come funziona

Completamente gratuita e vantaggiosa per il mutuatario, la surroga (o portabilità) è la procedura che consente di trasferire il finanziamento in corso presso una nuova banca, così da ottenere condizioni migliori per il rimborso del debito. Regolamentata dal Testo Unico Bancario, dalla Legge 40/2007 e dalla Legge Finanziaria del 2008, la surroga mutuo è sempre possibile, poiché la banca creditrice non può opporsi al trasferimento del finanziamento.

Come funziona il mutuo surroga: caratteristiche e vantaggi

Che cos’è la surroga del mutuo? Si tratta di una procedura di trasferimento del finanziamento molto particolare, da non confondere con la rinegoziazione o la sostituzione del mutuo. Se la rinegoziazione avviene con la medesima banca e la sostituzione consente di ottenere nuova liquidità, la surrogazione impone il mantenimento dell’importo del finanziamento. Cambia invece la banca che detiene il credito.

In altre parole, la surroga mutuo non è la soluzione per chi ha necessità di un’iniezione di denaro, ma per chi ricerca una rata più sostenibile grazie a commissioni e interessi più bassi. L’operazione consente infatti la modifica del tasso di interesse e del tipo di tasso (passando da fisso a variabile o viceversa), nonché dello spread e della durata.

Sono soggette a modifica, sempre previa accordo tra il beneficiario e l’ente bancario subentrante, molti altri aspetti relativi al rimborso del finanziamento, tra cui le commissioni periodiche applicate dalla banca a titolo di spese di gestione, incasso rata, eccetera. Tutti questi cambiamenti consentono un risparmio notevole in termini di costo del finanziamento, e sono dovuti alla particolare natura del mutuo surroga.

Del resto la surroga mutuo significato è quello di un vero e proprio trasferimento del finanziamento da una banca all’altra. In particolare, oltre al mutuo viene trasferita l’ipoteca, evitando così i costi legati all’estinzione della garanzia ipotecaria del mutuo originario e quelli di accensione di una nuova ipoteca.

È questo meccanismo a garantire la gratuità della surroga mutuo, ma anche la possibilità di scegliere qualsiasi banca come nuovo istituto di credito. Quest’ultimo, oltre a fornire nuove condizioni di rimborso, subentra nelle garanzie (sia personali che reali) fornite dal beneficiario.

Come presentare richiesta di surroga mutuo prima casa e ottenere condizioni migliori

Quando si analizza come funziona la surroga del mutuo è importante chiarire che la richiesta di portabilità può essere presentata presso qualsiasi istituto di credito. E le condizioni di rimborso sono stabilite dall’ente surrogante in accordo con il mutuatario. 

Dato che la portabilità è un diritto del mutuatario, la richiesta può essere presentata per qualsiasi finanziamento. Tra le opzioni ci sono:

• mutui prima casa e seconda casa;
• mutui liquidità;
• mutuo ristrutturazione;
• mutuo costruzione;
• finanziamenti per consolidamento debiti.

Non c’è quindi ragione di interrogarsi su quali mutui si possono surrogare, dato che la richiesta di portabilità è possibile anche quando il finanziamento è già stato surrogato. In quest’ultimo caso si parla di mutui surroga della surroga.

Passando alle tempistiche in merito a mutui e surroghe, la richiesta di portabilità può essere avanzata in qualsiasi momento del piano di ammortamento. Anche se la convenienza cambia a seconda del numero di rate ancora da corrispondere. 

Come chiedere surroga mutuo? La domanda va inoltrata alla banca creditrice e a quella surrogante tramite raccomandata con ricevuta di ritorno. Sebbene la banca originaria non possa opporsi alla procedura di surroga, l’istituto surrogante ha facoltà di rifiutare la portabilità.

Quando le banche per surroga mutuo rifiutano la richiesta di portabilità

In linea di massima ogni banca è interessata ad accettare una richiesta di surroga mutuo, al fine di acquisire un nuovo cliente. Tuttavia ci sono scenari che rendono l’operazione poco conveniente e portano quindi l’ente di credito a rifiutarla. Quali sono queste situazioni? Senza dubbio una delle più frequenti è che il finanziamento è prossimo all’estinzione del debito, perché in questo caso gli interessi passivi da restituire sono molto bassi. Di conseguenza, la surroga tende a risultare scarsamente remunerativa.

La banca subentrante rifiuta il mutuo surroga anche quando il capitale residuo del finanziamento è basso, generalmente la soglia è fissata a 40.000- 50.000 euro. La ragione è semplice: con il ridursi del capitale scendono anche gli interessi. Quindi al di sotto di una certa somma, la portabilità risulta poco vantaggiosa.

Il rifiuto della surroga mutuo è frequente anche quando la situazione reddituale del mutuatario non è considerata adeguata al rimborso. Accade infatti che la portabilità venga richiesta in seguito ad una riduzione delle entrate da lavoro, al fine di ottenere una rata più leggera.

Tuttavia, qualora la banca subentrante giudichi la nuova condizione economico-reddituale del richiedente poco affidabile, è probabile che respinga la richiesta. Uno dei parametri di riferimento per questo genere di valutazione è il rapporto rata-reddito.

Sempre restando in tema di ragioni per il rifiuto della surroga mutuo, tra le opzioni ci sono anche:

• il deprezzamento dell’immobile oggetto del mutuo, su cui grava l’ipoteca che garantisce il finanziamento.
• Una scarsa affidabilità creditizia del richiedente, che viene quindi giudicato come poco affidabile dall’istituto di credito. 

Il vasto numero di variabili da considerare quando si parla di mutuo surroga impone un’attenta valutazione prima di presentare la richiesta. In questo senso, l’assistenza di un operatore del credito è essenziale per ottimizzare i tempi di analisi e trovare il finanziamento migliore.