Come funziona un mutuo: finalità, rimborso e ipoteca

Finanziamento ipotecario con una durata medio-lunga, il mutuo è il prodotto perfetto per affrontare spese importanti anche se non si ha la liquidità necessaria. Una delle finalità più frequenti è l’acquisto della prima casa, ma viene concesso anche per altre ragioni. Tuttavia, il progetto finanziato non è il primo punto da prendere in esame per comprendere come funziona un mutuo.

Come funziona il mutuo e chi lo eroga: interessi, pagamenti e finalità ammesse

Il soggetto che richiede un mutuo deve disporre di solide garanzie, necessarie per affrontare un piano di ammortamento che generalmente va dai 5 ai 30 anni. Ma ci sono anche banche che accordano finanziamenti fino a 40 anni.

La somma richiesta viene generalmente erogata in un’unica soluzione e come regola generale non supera l’80% del valore dell’immobile a garanzia del finanziamento. Solo in alcune situazioni vengono erogati mutui al 100%, spesso per soddisfare le esigenze di specifiche categorie di richiedenti come i giovani.

Il piano di rimborso prevede pagamenti con cadenza mensile, trimestrale o semestrale. Le rate hanno importo costante o variabile, e sono composte da quota capitale e quota interessi. Il tasso può essere fisso o variabile, sebbene non manchino soluzioni di finanziamento con tasso misto e tasso variabile con cap.

Restando in tema di come funziona un mutuo, questo genere di finanziamento viene accordato da banche, società finanziarie e istituti di credito. Le condizioni variano da caso a caso, sia in termini di tasso di interesse che di spese e durata del finanziamento.

È frequente che a seconda della finalità del mutuo siano applicati tassi più o meno vantaggiosi. A seconda dell’operazione, infatti, la banca stima un certo livello di rischio, da cui si tutela con l’applicazione di interessi maggiori.

Tra le finalità più comuni per cui viene concesso un mutuo ci sono:

• acquisto prima o seconda casa;
• surroga;
• ristrutturazione casa;
• costruzione;
• consolidamento debiti;
• liquidità.

A seconda della ragione per cui si richiede il finanziamento, è possibile beneficiare di specifiche agevolazioni fiscali. In particolare, per la prima casa sono previsti sconti sull'imposta di registro, catastale ed ipotecaria, ma anche dell’IVA applicata alle operazioni legate all’acquisto di immobili. Per mutui con finalità correlate all’abitazione principale le agevolazioni riguardano detrazioni IRPEF, interessi passivi e imposte come IMU e TASI.

Garanzie del mutuo prima casa come funziona l’ipoteca

Quando si affronta il tema come funziona un mutuo è impossibile non citare l’ipoteca. Rappresenta la principale garanzia del finanziamento, ossia il maggiore elemento di tutela della banca rispetto al rischio di insolvenza.

L’ipoteca viene attivata su un immobile di proprietà, che generalmente corrisponde alla casa oggetto del finanziamento. Quindi nel caso di mutuo prima casa, si tratta dell’abitazione presso cui il richiedente intende stabilire la propria residenza. Per un mutuo ristrutturazione, sarà la casa su cui effettuare gli interventi.

Ma cos’è esattamente un’ipoteca? Regolata dall’art. 2808 del c.c., è uno strumento giuridico e conferisce al creditore il diritto di espropriare i beni di proprietà del debitore. Il proprietario mantiene comunque i diritti di proprietà e godimento del bene, senza però poter disporre completamente dell’immobile fino a quando l’ipoteca è attiva.

Qualora quest’ultimo non tenga fede all’impegno assunto con il mutuo, in seguito all’espropriazione dei beni, il creditore (in questo caso la banca) può anche decidere di rientrare del capitale non rimborsato dal debitore attraverso la vendita dei beni.

Ovviamente, con l’accensione di un mutuo il beneficiario è tenuto a sostenere i costi notarili relativi all’attivazione dell’ipoteca. Quindi prima di richiedere il finanziamento è consigliabile valutare l’incidenza di questi oneri. Un altro aspetto da considerare è il legame tra ipoteca e immobile. Dato che è legata al bene, in caso di vendita l’ipoteca grava sul nuovo proprietario.

Ci sono comunque forme di mutuo che non prevedono la sottoscrizione di un’ipoteca, dette chirografarie. Come funziona un mutuo chirografario? Il finanziamento prevede la presentazione di garanzie alternative all’ipoteca, come garanzie personali, titoli di pegno, cambiali, oppure attraverso la figura di un garante. Solitamente però la somma erogata è piuttosto bassa, se confrontata con quelle accessibili attraverso un mutuo ipotecario.

Piano di ammortamento mutuo come funziona 

Analizzando il mutuo in termini di costi e rimborso, il tasso di interesse è la principale voce di spesa in capo al beneficiario. Questo rappresenta il prezzo da pagare per il capitale finanziato dalla banca, viene espresso in percentuale e su base annua. In particolare, l’entità degli interessi è espressa dal TAN (Tasso Annuo Nominale).

Esistono diversi metodi per calcolare gli interessi, che possono essere maturati sul capitale con cadenza mensile, trimestrale, semestrale o annuale. In ogni caso, nei documenti viene specificato il tasso percentuale riferito all’anno. 

Come per il tasso, anche il piano di ammortamento può essere calcolato in modi diversi. I più frequenti sono:

• ammortamento alla francese;
• ammortamento a rate crescenti;
• piano di ammortamento con rate fisse e durata variabile.

L’opzione più diffusa tra le banche è il piano di ammortamento alla francese, che con il procedere del rimborso prevede un decrescere della quota interessi e l’incremento della quota capitale. Con i primi pagamenti, quindi, la rata ha una quota interessi elevata, che va a diminuire con il passare del tempo in favore di una maggiore quota capitale. L’importo della rata resta però costante.

Come funziona un mutuo con ammortamento a rate crescenti? In questo caso, le rate sono variabili con un incremento dell’importo ad ogni pagamento. Diversa la questione per l’ammortamento con rata fissa e durata variabile, tipicamente associato al mutuo a tasso variabile. Questa particolare soluzione consente di organizzare con precisione i bilanci familiari, allungando o accorciando la durata del rimborso in base all’oscillazione del parametro di riferimento per il tasso di interesse.

Confronto mutuo bancario come funziona: le regole per trovare il migliore

Ma come trovare il mutuo perfetto per le proprie esigenze? Per rispondere a questa domanda è necessario innanzitutto comprendere le regole del mutuo bancario come funziona il piano di ammortamento e i tassi di interesse. Tuttavia, gli aspetti da valutare vanno oltre questo. Sì, perché incidono sul costo del finanziamento anche spese notarili e oneri assicurativi.

Chiaramente è fondamentale trovare la giusta combinazione di rata e durata del rimborso. Sì, perché se con l’aumentare degli anni di ammortamento crescono gli interessi complessivi, è anche fondamentale trovare una rata sostenibile. E commettere errori significa pagare centinaia di euro in più ogni anno. 

Quindi oltre a comprendere come funziona un mutuo, e l’incidenza del TAN, per trovare il finanziamento migliore andrebbe considerato il TAEG. Acronimo di Tasso Annuo Effettivo Globale, è il valore che indica in misura percentuale e su base annua il costo totale del finanziamento. Per il calcolo di questo tasso sono quindi valutati non solo gli interessi, ma anche tutte le altre spese a carico del beneficiario.

Perciò, quando ci si interroga su come funziona un mutuo prima casa o come funziona un mutuo per ristrutturazione è essenziale usare come riferimento il TAEG. Sempre ricordando che per un confronto attendibile vanno messe in relazione offerte con il medesimo importo finanziabile e stessa durata di rimborso.

Sono poi da tenere in considerazione i costi assicurativi. Alla luce di come funziona il mutuo, l’unica polizza obbligatoria è per incendio e scoppio, da attivare sull’immobile sottoposto a ipoteca. La banca può comunque richiedere la sottoscrizione di coperture aggiuntive, come quelle contro rischio vita e impiego.

Date le tante variabili da considerare, è evidente che per trovare la migliore offerta di mutuo serve l’assistenza di un operatore creditizio specializzato nel segmento. Solo un professionista è in grado di valutare ogni voce di spesa.