Estinzione anticipata mutuo: cos'è e come funziona
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Redazione Tipresto
Pubblicato il: 29/06/2022
Tempo di lettura: 5 minuti
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Estinzione anticipata mutuo: cos'è e come funziona

Attivare un finanziamento è un impegno a lungo termine, spesso percepito come una fonte di preoccupazione da parte del titolare. Non stupisce quindi che, a fronte di un miglioramento delle possibilità economiche, molti scelgano di ricorrere all’estinzione anticipata mutuo.

Quello di estinguere il finanziamento prima della sua naturale scadenza è un diritto per il mutuatario. Quest’ultimo sceglie se estinguere il debito in misura parziale o totale, in base alle proprie necessità. A seconda della scelta, il soggetto va incontro a conseguenze diverse.

  • Nel caso dell’estinzione anticipata totale, il beneficiario estingue interamente il debito ossia rimborsa completamente la quota di capitale che non è stata ancora pagata con le rate di ammortamento. 
  • Con l’estinzione parziale, il beneficiario rimborsa solo una quota del debito residuo, con la conseguente riduzione della somma di capitale dovuta. L’entità dell’estinzione anticipata viene definita secondo le possibilità del mutuatario, ma la banca creditrice può indicare nel contratto un importo minimo previsto per l’estinzione parziale. Tuttavia, l’eventuale soglia minima non può essere fissata in una misura tale da minare l’esercizio del diritto di estinzione.

È chiaro quindi che l’estinzione mutuo totale determina la fine del rapporto tra banca e mutuatario e del contratto di finanziamento. Mentre l’estinzione parziale comporta solo una modifica del piano di ammortamento. Questa seconda opzione è solitamente associata ad una riduzione della durata, ma è anche possibile ottenere una contrazione della rata periodica, in modo che sia più sostenibile. 

Sommario

Normativa e regole del diritto di estinzione mutuo anticipata 

Il diritto all’estinzione anticipata mutuo, in misura parziale o totale, è stato oggetto della riforma del 2007, avvenuta con la cosiddetta Legge Bersani. Nello specifico con l’introduzione della normativa si fa chiarezza sulla penale estinzione anticipata mutuo per finanziamenti finalizzati all’acquisto o alla ristrutturazione di unità immobiliari adibite a residenza.

Per questi mutui infatti non sono ammesse penali da febbraio 2007. Vale a dire che se, dopo l’entrata in vigore della norma, è stato stipulato un contratto di mutuo prima casa che include una penale di estinzione anticipata, quest’ultima è nulla. 

Analogamente, da aprile 2007 sono nulle le penali di estinzione applicate ai mutui per:

  • acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari destinate ad abitazione;
  • acquisto o ristrutturazione di unità immobiliari destinate allo svolgimento, da parte della persona fisica titolare del contratto, di attività economiche o professionali.

I finanziamenti che sono stati sottoscritti prima dell’entrata in vigore della Legge Bersani prevedono una penale di estinzione anticipata mutuo applicata in misura ridotta. A tal proposito, il riferimento normativo è l’accordo tra l’ABI e le associazioni nazionali dei consumatori stipulato il 2 maggio 2007.

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Quali sono i limiti di legge per la penale di estinzione mutuo

Dove trova applicazione il suddetto accordo, le soglie limite sono le seguenti.

  • Per i finanziamenti a tasso variabile: se l’estinzione viene richiesta prima del terzultimo anno di rimborso la penale non può eccedere lo 0,50%, durante il terzultimo non deve superare lo 0,20%, negli ultimi due anni di rimborso non sono possibili penali.
  • Quando il mutuo è a tasso fisso: se è stato stipulato prima di gennaio 2001 i parametri sono i medesimi del finanziamento variabile. Se è successivo al 1° gennaio 2001 la soglia massima per la penale è dell’1,90% per le estinzioni attivate nella prima metà del piano di rimborso, dell’1,50% per quelle attivate nella seconda metà del piano di rimborso con un’ulteriore riduzione allo 0,20% per il terzultimo anno. Come per i finanziamenti a tasso variabile, non sono possibili penali negli ultimi due anni del rimborso.
  • Ai mutui a tasso di interesse misto si applicano le soglie massime descritte nei punti precedenti, con riferimento al tipo di tasso di interesse in essere al momento dell’estinzione del mutuo.

Banche e società finanziarie sono tenute al rispetto di queste soglie massime anche qualora il contratto di mutuo preveda penali maggiori. In questo caso però è necessario che il mutuatario ne richieda l’adeguamento, istanza per la quale l’ente di credito non può rifiutarsi.

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Domanda calcolo estinzione anticipata mutuo: come inoltrarla alla banca

Il mutuatario che decide di estinguere il mutuo anticipatamente deve presentarne esplicita richiesta alla banca o società finanziaria creditrice. È essenziale anzitutto inoltrare una domanda di calcolo del debito residuo. La banca si occupa quindi di fornire il calcolo del conteggio estintivo e la modulistica da compilare per l’estinzione parziale o totale del finanziamento.

Per i finanziamenti che prevedono l’applicazione della penale, ai sensi dell’accordo ABI, è necessaria anche la presentazione della dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà. Questo particolare documento serve a certificare che il mutuatario possiede tutti i requisiti necessari per l’applicazione della penale ridotta.

L’ipoteca a garanzia del contratto di mutuo si estingue in maniera automatica al momento dell’estinzione totale del mutuo. Il beneficiario non deve sostenere alcun costo in proposito.

In ogni caso, l’estinzione del mutuo non è sempre una scelta conveniente. Specie quando si tratta di finanziamenti con piano di ammortamento alla francese (il più utilizzato in Italia), che prevede il pagamento della maggior parte degli interessi nei primi anni di rimborso. Ecco perché prima di inoltrare una domanda di estinzione anticipata mutuo è sempre meglio ricorrere alla consulenza di un esperto del credito con anni di attività nel settore. La figura ideale a cui affidarsi per valutare con professionalità la propria situazione e avere la certezza di compiere la scelta giusta. 

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