Come leggere il contratto di mutuo: gli elementi essenziali

La selezione della giusta offerta di mutuo è un procedimento complesso, che impone la consultazione di diversi documenti e prospetti. In questo senso, l’elemento fondamentale è il contratto di mutuo. Questo stabilisce le condizioni per il finanziamento del denaro, specificando tempi e costi del piano di ammortamento.

Come stabilito dall’articolo 1815 del c.c. infatti il mutuo è un’operazione a titolo oneroso, a meno che le parti non stabiliscano contrattualmente un’erogazione gratuita di capitale. È la prassi quindi che il beneficiario del mutuo sia tenuto al pagamento degli interessi sul capitale fornito dalla banca. Inoltre, in quanto contratto reale, quello di mutuo si considera perfezionato nel momento in cui il beneficiario entra in possesso del denaro. 

Sebbene per legge sia previsto il pagamento degli interessi, questo costo non può essere applicato in maniera completamente arbitraria. È infatti stabilito il rispetto di un tetto massimo, corrispondente alla soglia di usura. Anche in questo caso, il riferimento normativo è l’articolo 1815 del c.c.

La regola impone che quando gli interessi applicati nel contratto mutuo si configurano come usurai, il mutuatario non è tenuto al pagamento. Vale a dire che la banca che pretende interessi superiori alla soglia di usura non ha diritto a riscuoterli.

La tutela appena descritta assume un valore ancor più rilevante se si considera che la maggior parte dei mutui sottoscritti in Italia è di tipo fondiario, a garanzia ipotecaria e con una durata medio-lunga. Si tratta infatti di un impegno economico che si estende per un periodo compreso tra i 10 e 30 anni, anche se in alcuni casi si arriva anche a 40 anni.

Come è strutturato il contratto mutuo: gli elementi fondamentali

Ma come leggere un contratto mutuo? Quali sono gli elementi da valutare con attenzione quando la banca presenta il contratto di mutuo fac simile? Il modello deve specificare tutte le seguenti voci:

• l’accordo tra le parti;
• l’oggetto del finanziamento;
• tempi di rimborso;
• interessi e altre voci di spesa;
• condizioni dell’ipoteca immobiliare;
• imposte e altri oneri fiscali.

In particolare, il contratto di mutuo segue anche una certa struttura. Essendo redatto alla presenza di un notaio, infatti, deve rispondere ad uno schema preimpostato, che ne vede la suddivisione in tre parti:

• la comparsa;
• la premessa;
• il corpo.

La comparsa è la sezione in cui sono indicate le parti del contratto, il nome del notaio (con tutti i relativi riferimenti tecnici all’iscrizione al ruolo). Riporta inoltre la data della stipula e il luogo, insieme ad alcune indicazioni normative relative alla redazione del contratto di mutuo, che ha valore di atto pubblico.

In questa prima parte del documento, la banca che eroga il finanziamento prende il nome di parte mutuante. A rappresentare la banca è un incaricato dell’istituto che agisce per conto dello stesso.

La parte mutuataria invece è il cliente che attiva il finanziamento, e può essere identificata in una o più persone. Nel caso di mutuo cointestato infatti vanno indicate le generalità di entrambi i beneficiari, che assumono l’impegno al pagamento delle rate di ammortamento del finanziamento. Nell’ipotesi in cui i due intestatari del contratto mutuo sono coniugati, nella comparsa va specificato il regime matrimoniale.

Le eventuali persone fisiche che intervengono per conto di un soggetto giuridico sono un altro elemento che deve essere necessariamente riportato. Un’ipotesi che solitamente riguarda i soli mutui aziendali, per cui nel contratto va indicato il ruolo del soggetto all’interno della società. Immancabile infine la segnalazione di eventuali terzi soggetti, come garanti e testimoni.

Caratteristiche mutuo contratto: le informazioni contenute

Dopo la comparsa, scorrendo il contratto di mutuo si incontra la sezione relativa ai riferimenti normativi. Questa prende il nome di premessa e raccoglie le indicazioni sulle norme del credito fondiario che si applicano al contratto di finanziamento in questione.

Nella stessa parte del contratto sono contenute le informazioni sulle verifiche effettuate nella fase di istruttoria del mutuo, sulla base delle quali la banca è arrivata alla delibera del finanziamento.

La terza e ultima sezione del contratto mutuo ipotecario prende il nome di corpo. Qui sono riportati gli elementi del finanziamento che hanno particolare peso per il perfezionamento dell’atto. Il testo illustra anche le condizioni a cui si svolgerà il rimborso del finanziamento.

Entrando più nello specifico, sono indicati nel corpo del contratto mutuo ipotecario i seguenti elementi:

• l’oggetto del finanziamento e del contratto stesso (con indicazione dell’ammontare del mutuo)
• le modalità di rimborso (con indicazione della frequenza e dell’importo delle rate);
• la durata del finanziamento;
• il tasso di interesse;
• gli interessi di mora;
• l’ipoteca immobiliare che fa da garanzia del mutuo;
• le condizioni per l’applicazione di eventuali modifiche nel corso del piano di rimborso;
• le spese da sostenere per l’atto di finanziamento e il regime fiscale applicato.

Tanti gli aspetti da considerare, e il rischio di fare confusione è alto per chi non dispone di conoscenze settoriali e approfondite. Ecco perché la consultazione del contratto di mutuo, anche nell’ottica di verificarne l’effettiva convenienza, andrebbe condotta sempre con il supporto di un consulente del credito esperto nel settore dei mutui.

Un professionista con alle spalle anni di attività nel mondo dei finanziamenti a garanzia ipotecaria è un supporto irrinunciabile per chi è alla ricerca del mutuo ideale per le proprie esigenze. Fornendo una consulenza completamente personalizzata, orientata prima di tutto alla soddisfazione del cliente. 

Come funziona il contratto mutuo ipotecario con atto unico

Un altro aspetto fondamentale per la comprensione del contratto di mutuo è la modalità con cui questo stabilisce il trasferimento di denaro da una parte all’altra. A differenza di quanto ci si potrebbe aspettare, nella maggior parte dei casi non si applica uno schema in due passaggi (che distingue attivazione dell’ipoteca e versamento del denaro al beneficiario). Viene invece scelta la formula dell’atto unico.

Di cosa si tratta? Il mutuo ad atto unico prevede l’erogazione della somma contestualmente alla sottoscrizione del finanziamento. Ossia prima che avvenga l’iscrizione ipotecaria. Per rendere possibile l’operazione, viene utilizzata questa particolare formula per cui la somma è in un primo momento versata al soggetto che vende l’immobile posto a garanzia del mutuo. Sebbene il beneficiario del finanziamento resti il soggetto indicato dal contratto come mutuatario.

La soluzione del mutuo con atto unico (che chiaramente non si applica ai finanziamenti con finalità di liquidità) impone un meccanismo che tuteli tutte le parti coinvolte. Incluso il soggetto che vende la casa, che ha tutto l’interesse nell’ipotecare l’unità immobiliare solo nel momento in cui ha la certezza di incassare la somma richiesta. Allo stesso tempo, la banca può contare sul fatto che il consolidamento dell’ipoteca sul bene si realizza prima dell’erogazione della somma al beneficiario del mutuo. 

Sì, perchè ricorrendo al contratto di mutuo con atto unico, la somma viene prima erogata dalla banca in favore del beneficiario e successivamente ritrasferita dallo stesso all’istituto di credito mutuante a titolo di cauzione per gli impegni assunti. Questo deposito cauzionale si svincola nel momento in cui l’ipoteca è consolidata, attraverso un procedimento che non richiede ulteriori incontri tra mutuatario e rappresentante della banca. Il principale vantaggio per il mutuatario è quindi la riduzione dei tempi di lavorazione della pratica, anche perché l’ipoteca deve essere consolidata per legge entro 11 giorni.