Guida all’ipoteca mutuo: cos’è, iscrizione e cancellazione

Elemento fondamentale del mutuo, l’ipoteca è la forma di garanzia che banche e società finanziarie adottano per tutelarsi in caso di inadempimento da parte del debitore. L’iscrizione dell’ipoteca mutuo avviene secondo specifiche procedure e segue le regole di questo particolare mercato, ben diverse da quelle che determinano prestiti personali e cessione del quinto.

I mutui sono infatti un prodotto a sé, che prevede garanzie e costi diversi rispetto alle altre forme di credito al consumo. E l’ipoteca a garanzia di mutuo è senza dubbio una delle differenze maggiori. Si aggiunge alle garanzie reddituali che il richiedente deve comunque possedere, ma allo stesso tempo consente di ottenere somme molto più alte.

Ma come funziona esattamente l’iscrizione dell’ipoteca sulla casa per mutuo? Cosa comporta nei confronti del debitore e quali sono le conseguenze in caso di mancato pagamento delle rate? Sono questi alcuni dei principali punti interrogativi che andremo a chiarire nel corso del nostro approfondimento sull’ipoteca su immobile per mutuo.

Come si attiva un mutuo con ipoteca su immobile

La sottoscrizione di mutuo con garanzia ipotecaria implica l’iscrizione di un’ipoteca sull’unità immobiliare posta a garanzia del finanziamento. Questa rappresenta un diritto reale di garanzia, disciplinato per legge dal Codice Civile. Nello specifico, l’articolo di riferimento è il 2808.

In base a quanto stabilisce la normativa, l’ipoteca dà al soggetto creditore il diritto di espropriare i beni posti a garanzia del credito. Questo affinché possa essere soddisfatto nel caso di mancata restituzione delle somme prestate, rifacendosi sul prezzo ricavato dalla vendita del bene espropriato con diritto di precedenza rispetto agli eventuali altri creditori. L’ipoteca costituisce infatti una causa legittima di prelazione. Non solo: il diritto vige anche nei confronti del terzo acquirente.

Nel mutuo garantito da ipoteca, il diritto reale di cui la banca gode rispetto all’immobile di proprietà del beneficiario assicura il rimborso delle rate di ammortamento. È prassi che l’unità immobiliare sia la stessa oggetto del mutuo. Vale a dire che nel caso del mutuo prima casa, l’ipoteca è posta sull’abitazione che si intende acquistare. Allo stesso modo, nel mutuo ristrutturazione, viene attivata l’ipoteca sulla casa che sarà oggetto degli interventi di ristrutturazione.

Ci sono comunque dei finanziamenti che fanno eccezione. Ad esempio il mutuo per liquidità, che viene garantito da un’ipoteca accesa su una casa di proprietà, ma l’abitazione non è necessariamente correlata all’utilizzo che si intende fare del capitale. Esistono offerte di mutuo liquidità senza ipoteca, ma si tratta di prodotti concessi raramente da banche e finanziarie.

L’accensione dell’ipoteca viene sempre formalizzata attraverso l’iscrizione della stessa nei registri pubblici con forma di atto pubblico. È quindi necessario che l’atto sia firmato alla presenza di un notaio. Una volta estinto il mutuo, si provvede all’estinzione ipoteca mutuo. Stando a quanto disposto dal Decreto Bersani, i costi di cancellazione ipoteca mutuo sono a carico della banca.

Iscrizione e cancellazione ipoteca mutuo: ecco come funziona

Come si iscrive l’ipoteca mutuo? Perché sia valida l’ipoteca deve essere riportata nei registri immobiliari di riferimento, ossia quelli di competenza per il territorio in cui sorge l’abitazione coinvolta. L’iscrizione nel registro pubblico è il requisito alla base dell’efficacia dell’atto, si parla infatti di pubblicità costitutiva.

Perché l’ipoteca venga iscritta, è necessario presentare i seguenti documenti:

• nota d’iscrizione con indicati i dati anagrafici delle due parti contraenti, le specifiche dell’immobile, la somma per cui si attiva l’ipoteca, i dati del finanziamento (incluso il tasso di interesse).
• Documento in cui sono specificate le ragioni per cui si iscrive l’ipoteca, nel caso del mutuo va bene il contratto del finanziamento.

Una volta iscritta l’ipoteca mutuo, questa è a tutti gli effetti la garanzia del finanziamento. Quindi nel caso di insolvenza, il debitore rischia di vedersi espropriare la casa. Questo non accade però in conseguenza del primo ritardo, se il contribuente si impegna a corrispondere la rata e le penali applicate dall’istituto di credito.

Il ricorso a decreti ingiuntivi e altre misure estreme è considerato dalla banca come l’estrema ratio: rappresenta un rischio reale, ma è messo in atto solo a fronte di insolvenze prolungate nel tempo. In ogni caso, prima di attivare un mutuo è sempre consigliabile rivolgersi ad un consulente del credito per analizzare insieme la propria situazione e valutare la sostenibilità del finanziamento.

Come cancellare ipoteca mutuo? L’ipoteca ha validità ventennale, quindi cessa di esistere allo scadere dei 20 anni. Per l’estinzione ipoteca mutuo prima di tale termine, è richiesto il benestare della banca che detiene il diritto sull’immobile. Se accordato, la cancellazione avviene in maniera automatica, ossia senza notaio né spese a carico del debitore. Regola che è stata introdotta dal Decreto Bersani.

È comunque possibile estinguere l’ipoteca in altri modi:

• con atto notarile;
• con ordinanza del giudice.

Ipoteca su immobile per mutuo: cosa cambia tra ipoteca giudiziale, legale o volontaria

Quando si parla di ipoteca mutuo è importante fare una distinzione tra le tipologie di ipoteca esistenti. Il Codice Civile ne riconosce tre:

• ipoteca volontaria: è la tipologia più frequente ed è quella in cui rientra l’ipoteca mutuo. Viene iscritta dal proprietario dell’immobile volontariamente e deve necessariamente essere maggiore della somma ricevuta con il finanziamento. Vale a dire che se il richiedente ottiene un mutuo da 100.000 euro, l’ipoteca ha generalmente un valore di almeno 130.000-140.000 euro. Sebbene le condizioni possano variare in base agli accordi stabiliti con la banca o società finanziaria.
• C’è poi l’ipoteca legale, che invece è piuttosto rara. Viene richiesta dal soggetto che vende un immobile per avere garanzia che otterrà dal compratore il pagamento previsto. Va iscritta all’atto della vendita.
• Ipoteca giudiziale: a differenza delle precedenti, non può essere iscritta per volere di un soggetto privato, ma solo ad opera di un giudice. È attivata affinché il creditore a cui non sono state corrisposte regolarmente le somme dovute possa rientrare in possesso del credito, attraverso misure esecutive. È solitamente la conseguenza di un decreto ingiuntivo.

Seconda ipoteca sulla casa per mutuo, come funziona e cosa comporta

La normativa italiana sull’ipoteca mutuo consente di accendere più di un’ipoteca sulla stessa unità immobiliare. In questo caso, la seconda attivata prende il nome di ipoteca di secondo grado. Allo stesso modo, è possibile accedere un’ipoteca di terzo grado, quarto grado, eccetera.

Il grado dell’ipoteca è particolarmente rilevante perché stabilisce il livello di priorità del creditore nel caso di inadempimento del debitore. Cosa significa? Immaginiamo il proprietario dell’immobile che sottoscrive un’ipoteca di primo grado per 50.000 euro e una di secondo grado per 25.000 euro. Se risulta inadempiente verso entrambi i creditori, questi verosimilmente provvederanno alla presentazione di un decreto ingiuntivo.

Al decreto seguiranno l’espropriazione della casa e la vendita della stessa, affinché i creditori siano soddisfatti. A questo punto, il creditore che ha come garanzia l’ipoteca di primo grado ha diritto di precedenza sulle somme ottenute dalla vendita della casa. Quindi se la somma ricavata fosse 65.000 euro e quindi non risultasse sufficiente a ripagare entrambi i debiti, il primo creditore si vedrebbe comunque interamente ripagato. Mentre il creditore che ha accettato come garanzia l’ipoteca di secondo grado, riceverebbe solo una quota di quanto spettante. Ossia la differenza tra il ricavato della vendita e quanto dovuto al primo creditore.

Ecco perché banche e società finanziarie non accettano solitamente come garanzia un’ipoteca mutuo di secondo grado. Rare eccezioni riguardano i casi in cui esiste un rapporto di fiducia tra l’istituto di credito e il cliente. E anche in questi casi vengono generalmente richieste ulteriori garanzie, come la fideiussione.

Fideiussione nel mutuo ipotecario come funziona

Come già accennato, ci sono casi in cui la presenza di un reddito dimostrabile adeguato al rimborso del finanziamento richiesto e l’ ipoteca mutuo non sono sufficienti. A fronte di importi particolarmente elevati, segnalazioni come cattivo pagatore e altri fattori che rendono il richiedente non completamente affidabile agli occhi della banca, è richiesta una garanzia personale.

In cosa si traduce tutto questo? Nella necessità di far sottoscrivere una fideiussione ad un garante mutuo. Quest’ultimo risponde, con il suo intero patrimonio, del pagamento delle rate e si impegna quindi ad intervenire in caso di inadempimento da parte del debitore principale.

La presenza di un garante è comune nei casi di mutui senza ipoteca, che rappresentano una rarità nel mondo del credito, ma anche nei finanziamenti ipotecari. Non c’è quindi ragione di sorprendersi se a fronte di una richiesta di mutuo, la banca pretende come garanzia sia l’ ipoteca mutuo che la fideiussione.

Come evitare di ricorrere alla firma del garante? Non sempre è possibile, ma per avere la certezza che quello richiesto è il mutuo giusto andrebbe approfondito il rapporto tra rata e reddito. Non solo, è consigliabile andare a fondo nella storia creditizia del richiedente, esaminarne le effettive necessità e le possibilità di trovare garanzie alternative.

Tutto questo comporta un lavoro di analisi e valutazione che solo un professionista del credito è in grado di condurre. La scelta migliore perciò è affidarsi ad un consulente del credito specializzato nel mercato mutui.