Qual è l’importo massimo mutuo e come si calcola

Che si tratti di acquistare la prima casa o di finanziare un’importante ristrutturazione poco importa, il ricorso ad un mutuo rappresenta sempre un passo impegnativo. Ecco perché prima di sottoscriverlo è fondamentale approfondire con esattezza qual è l’importo massimo mutuo che si può ottenere.

A tal proposito la prima cosa da chiarire è che non esiste una regola fissa a cui tutte le banche si adattano, ma in linea generale non sono erogati importi oltre l’80% del valore dell’immobile. Sì, perché tutti i mutui tradizionali prevedono come garanzia un’unità immobiliare su cui si attiva un’ipoteca ed è questa a rappresentare il parametro di riferimento per il finanziamento.

Per il calcolo importo massimo mutuo si tiene conto del valore di mercato dell’unità immobiliare su cui si attiva l’ipoteca. Di conseguenza, non è mai possibile ottenere una somma pari o superiore al prezzo dell’abitazione da acquistare o su cui si intende intervenire con lavori di ristrutturazione o rinnovo.

C’è però una situazione in cui questo limite viene superato. È il caso descritto nella delibera del Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio datata al 1995. Stabilisce che l’importo massimo dei mutui di credito fondiario è fisso all’80% del valore del bene ipotecato o, qualora si tratti di finanziamenti per interventi, del costo dei lavori da eseguire, ma la percentuale può essere elevata fino al 100% in alcuni specifici casi. 

Quali sono? Si raggiunge la quota del 100% del valore dell’immobile o del costo dei lavori qualora il richiedente sia in grado di affiancare al bene ipotecato delle garanzie aggiuntive. Solitamente sono utilizzate le fideiussioni, ma talvolta banche e finanziarie accettano anche polizze assicurative o altre garanzie considerate idonee secondo i criteri imposti dalla Banca d’Italia.

Come si calcola l’importo massimo mutuo in base al reddito

Oltre alle garanzie presentate e al valore attribuito all’unità immobiliare posta a garanzia del finanziamento, è il reddito del richiedente ad incidere sull’importo finanziabile. Se le entrate mensili sono abbastanza alte, è possibile richiedere somme maggiori ricorrendo ad un prestito con fideiussione. E di conseguenza aumentano le possibilità di superare la soglia dell’80% del valore dell’immobile.

Ma non è tutto. Se il reddito mensile percepito dal richiedente non è adeguato al rimborso della rata di ammortamento, la banca non concede il finanziamento. E questo a prescindere dal superamento della quota dell’80%. Sì, perché se il reddito del richiedente non è ritenuto sufficiente, gli istituti di credito non erogano neppure finanziamenti con un LTV (ossia il rapporto tra il capitale richiesto e il valore dell’immobile) del 65%.

Ciò accade perché la banca punta anzitutto a tutelarsi dal rischio di insolvenza del mutuatario. Quindi, se il richiedente non è considerato finanziariamente affidabile, l’istituto di credito può rigettare la domanda. 

A tal proposito il parametro di riferimento è il rapporto rata-reddito. È comune infatti che la banca applichi un limite per l’importo massimo rata mutuo, che non deve eccedere un terzo del reddito mensile netto. Ferma restando la necessità di avere delle entrate stabili e dimostrate. Da qui la necessità di fornire un’adeguata documentazione al momento della richiesta per valutare con esattezza l’importo massimo mutuo richiedibile.

In ogni caso, sono molti i fattori determinanti per la valutazione dell’affidabilità finanziaria del richiedente e il reddito dimostrabile è solo uno degli aspetti considerati. Tra gli altri ci sono anche lo storico finanziario, i beni di proprietà, il TFR accumulato (per i lavoratori dipendenti), la presenza di un eventuale garante. Ecco perché prima di presentare la domanda di finanziamento è consigliabile ricorrere all’assistenza di un consulente creditizio. Così da analizzare nel dettaglio pro e contro.